Skillnaderna som betyder mest
Samma hus, två helt olika projekt att driva.
En eller flera motparter
Totalentreprenad: ett avtal, ett pris, en att ringa. Delad: ett avtal per yrke.
Vem samordnar
Att rätt yrke kommer i rätt ordning är ett arbete i sig. I delad entreprenad är det ditt.
Ansvar vid fel
Med en entreprenör finns ingen gränsdragning att tvista om när ett fel korsar två yrken.
Pris
Delad kan bli billigare på papperet. Väntetider och omtag äter ofta upp skillnaden.
Konsumentskydd
Konsumenttjänstlagen gäller när privatperson anlitar företag. För småhusentreprenad finns dessutom särskilda regler.
Besiktning
Slutbesiktning av oberoende besiktningsman ska ske oavsett form, och bekostas av byggherren.
Vad delad entreprenad innebär i praktiken
Formen kallas också styckad eller uppdelad entreprenad, och den skiljer sig från totalentreprenad på en enda punkt som sedan får många följder: ingen av entreprenörerna har avtal med varandra. Alla har avtal med dig. Det gör dig till projektets nav, och det är fyra konkreta uppgifter du tar på dig:
- Tidsordningen. Grunden ska ha härdat innan stommen reses, stommen ska vara tät innan el och vvs drar in, ytskikten kommer sist. Blir ett yrke försenat ska du boka om alla efterföljande — och de har normalt inte plats i kalendern samma vecka.
- Gränssnitten mellan yrkena. Vem gör håltagningen för ventilationen, elektrikern eller snickaren? Vem tätar genomföringen? Om ingen offert nämner momentet är det ditt, och det upptäcks oftast först på plats.
- Arbetsmiljöansvaret. Som byggherre har du ansvar för arbetsmiljön på bygget och för att utse byggarbetsmiljösamordnare för planering (BAS-P) och för utförande (BAS-U). I en totalentreprenad kan det ansvaret skriftligen överlåtas på entreprenören. I en delad entreprenad finns ingen enskild entreprenör att överlåta det till, så det stannar hos dig om du inte köper in samordningen separat.
- Material och leveranser. Är det du eller entreprenören som beställer? Står materialet på fel ställe när yrket kommer blir väntetiden din kostnad.
Det är den här arbetsinsatsen — inte hantverket — som är skillnaden mellan formerna. Räkna med att den motsvarar ett deltidsjobb under byggtiden, och att den kräver att du kan vara tillgänglig dagtid.
Vem som betalar när ett fel korsar två yrken
Den dyraste skillnaden mellan formerna visar sig först vid en skada. Ett exempel som återkommer: en genomföring i ett vått utrymme läcker. Rörmokaren säger att tätskiktet är fel utfört, plattsättaren säger att röret satt fel från början.
I en totalentreprenad är det inte din fråga. Entreprenören ansvarar för hela resultatet och får själv göra upp med sina underentreprenörer. Du har en motpart och en garanti att åberopa.
I en delad entreprenad har du två motparter som pekar på varandra, och båda har rätt i förhållande till sitt eget avtal. Ingen av dem har åtagit sig helheten, eftersom ingen av dem sålt den. Kostnaden för att utreda vem som gjort fel — och för att åtgärda under tiden — blir din, och den överstiger regelmässigt det du sparade på att handla upp yrkena var för sig.
Det är också skälet till att en slutbesiktning är viktigare i en delad entreprenad än i en total. Besiktningsmannen är oberoende och bekostas av dig som byggherre, men protokollet är det enda dokument som binder fast vad som var färdigt och rätt utfört vid en viss tidpunkt.
Standardavtalen och vad de heter
Entreprenadformen och avtalet är två olika saker, och de blandas ofta ihop. Kort:
- ABS 18 är de allmänna bestämmelserna för småhusentreprenader, alltså när en konsument låter uppföra ett en- eller tvåbostadshus. Det är det avtal som gäller för de flesta som bygger eget hus, oavsett om entreprenaden är delad eller total.
- Hantverkarformuläret 17 används för mindre arbeten åt konsument, och är det som oftast dyker upp när enskilda yrken handlas upp var för sig.
- AB 04 och ABT 06 är näringslivets standardavtal — AB 04 för utförandeentreprenad, ABT 06 för totalentreprenad. De ger inte konsumentskyddet i konsumenttjänstlagen och är avsedda för avtal mellan företag.
Skillnaden i praktiken: får du ett förslag på AB 04 eller ABT 06 som privatperson, fråga varför. Konsumenttjänstlagen är tvingande till din fördel och gäller ändå, men avtalstexten runt omkring är skriven för en motpart med egen byggkompetens.
Jämför offerter från flera husbyggare i Linköping
Vill du jämföra pris och tillgänglighet innan du bestämmer dig? Via Servicefinder beskriver du jobbet en gång och får kostnadsfria offerter från kvalitetssäkrade företag i ditt område – utan förpliktelser.
Beskriv jobbet
Beskriv tomten, önskad boarea och om du vill ha totalentreprenad eller styckvis upphandling.
Få offerter
Kvalitetssäkrade företag i ditt område hör av sig med pris och tillgänglighet.
Jämför och välj
Jämför offerter och omdömen i lugn och ro – och anlita den du gillar bäst.
Annonssamarbete: den här sajten förmedlar din förfrågan vidare till Servicefinder.se. När du anlitar ett företag via våra länkar kan vi få ersättning. Det påverkar aldrig priset du betalar.
Vanliga frågor om entreprenadform
Vilken form passar mig?
Har du inte tidigare drivit ett byggprojekt är totalentreprenad nästan alltid rätt. Skillnaden i pris är mindre än de flesta tror, och skillnaden i risk är stor. Delad entreprenad passar den som har både tid och erfarenhet av att samordna yrken.
Vad är ÄTA-arbeten?
Ändringar, tilläggsarbeten och avgående arbeten — det som tillkommer eller faller bort under projektets gång. Avtala att de ska godkännas skriftligt av dig innan de utförs, med angivet pris. Utan den regeln uppstår de på slutfakturan.
Hur bör betalningsplanen se ut?
Delbetalningar kopplade till avklarade och kontrollerade moment — grund klar, tätt hus, installationer klara — med en slutbetalning kvar tills slutbesiktningen är gjord. Betala aldrig i förskott för moment som inte utförts.
Behöver jag byggfelsförsäkring?
Vid småhusentreprenad ställs särskilda krav på färdigställandeskydd. Vad som gäller för just ditt projekt beror på entreprenadens omfattning — ta upp frågan med entreprenören och med kommunen i samband med bygglovet.
Vad menas med delad entreprenad?
Att du som byggherre tecknar ett separat avtal med varje yrke — grundläggare, stommontör, elektriker, rörmokare, plåtslagare — i stället för ett enda avtal med en entreprenör som håller ihop dem. Entreprenörerna har inga avtal med varandra, bara med dig, och samordningen mellan dem blir därmed din uppgift.
Blir delad entreprenad billigare?
På anbudssummorna nästan alltid, eftersom du slipper entreprenörens påslag för samordning och risk. Nettot är en annan sak: väntetider när ett yrke blir försenat, moment som ingen offert täckte, och utredningskostnaden när ett fel korsar två avtal. För den som inte drivit ett byggprojekt förut äter de posterna normalt upp mellanskillnaden.
Vem har arbetsmiljöansvaret i en delad entreprenad?
Du, som byggherre. Ansvaret för att utse byggarbetsmiljösamordnare för planering och för utförande går i en totalentreprenad att skriftligen överlåta på entreprenören. I en delad entreprenad finns ingen enskild entreprenör att överlåta det till, så det stannar hos dig om du inte köper in samordningen som en egen tjänst.
Vad är skillnaden på AB 04 och ABT 06?
AB 04 är standardavtalet för utförandeentreprenad, där beställaren står för projekteringen och entreprenören bygger efter den. ABT 06 är standardavtalet för totalentreprenad, där entreprenören både projekterar och bygger. Båda är avsedda för avtal mellan företag — bygger du som privatperson är det ABS 18 eller Hantverkarformuläret 17 som gäller.
Jämför offerter på nybyggnation i Linköping
Beskriv jobbet en gång och få kostnadsfria offerter från kvalitetssäkrade företag i ditt område via Servicefinder. Du jämför pris och tillgänglighet och väljer själv – helt utan förpliktelser.
Jämför offerter kostnadsfritt →